Un modèle de croissance verte : note à l'attention de Cécile Duflot

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Note envoyée par David Miet et Benoit Le Foll, pilotes du projet ANR BIMBY, au Cabinet de Cécile Duflot, Ministre du Logement : Bimby, un modèle de croissance verte pour faire des tissus pavillonnaires d’aujourd’hui les quartiers durables de demain, David Miet et Benoit Le Foll, juillet 2012.


Permettre aux propriétaires de maisons individuelles de détacher une partie de leur terrain pour la valoriser comme nouveau terrain à bâtir

La démarche BIMBY[1] cible les moments et les lieux de la ville où les intérêts individuels et collectifs se rejoignent :

  1. En vendant un terrain à bâtir[2] ou en faisant construire une maison sur son terrain à des instants clés de sa vie (départ des enfants, divorce, perte d’autonomie, mutation professionnelle, financement d’un projet personnel …), le propriétaire actuel d’une maison peut mieux valoriser son patrimoine,
  2. un nouveau foyer accède ainsi à un terrain à bâtir de taille modeste mais bien placé, sur lequel il pourra faire construire une maison proche des emplois et des services, et pour un prix abordable.
  3. la collectivité crée un logement dans un territoire déjà viabilisé et équipé, souvent desservi par les transports en commun[3], à des coûts minimes et sans étalement urbain.


Les tissus pavillonnaires existants : un gisement foncier considérable, bien situé, et aisément mobilisable

L’étalement pavillonnaire d’hier peut être vu comme un investissement en voiries et réseaux déjà réalisé, et la pression foncière grandissante comme une opportunité : amplifiée par les politiques de lutte contre l’étalement urbain, elle fait des propriétaires actuels de maisons individuelles des producteurs de foncier à bâtir en puissance, dans des secteurs où les voiries et les réseaux sont déjà là.

  • 19 millions de maisons : c’est le nombre de maisons bâties sur le territoire français, avec une taille moyenne de parcelle de 1000 m². Les 2/3 des surfaces occupées par la maison individuelle sont aujourd’hui situées dans les pôles urbains et couronnes périurbaines.
  • 33% des propriétaires de maisons sont prêts à céder une partie de leur terrain : un sondage IFOP réalisé en mars 2012[4] indique qu’à la question « si un particulier vous faisait une offre pour vous acheter une partie de votre terrain afin d’y faire construire sa propre maison, accepteriez-vous de réfléchir à cette offre ? », 33% des Français répondent « oui »[5] .
  • 20% des maisons : en l’état actuel des règlements, 1 maison sur 5 peut accueillir un nouveau logement sur son terrain[6] . Les 80% des parcelles restantes pourront être rendues constructibles au moment de la révision des POS et des PLU.
  • 200 000 terrains à bâtir par an, ZERO étalement urbain : si chaque année, 1% des propriétaires décide de diviser son terrain pour vendre un terrain à bâtir, c’est quelques 200 000 terrains annuels qui s’offrent aux Français souhaitant se faire construire une maison, ce qui permettrait (1) de réduire de moitié l’étalement urbain dû à la maison individuelle , et (2) de combler la moitié du déficit annuel de construction de logements par rapport à l’objectif affiché des 500 000 logements/an.


BIMBY : la filière courte, libre et diffuse du renouvellement urbain

La filière de construction de maisons individuelles « en diffus »[7], qui produit chaque année plus d’un tiers des logements en France, essentiellement en extension urbaine, est aussi le meilleur candidat pour opérer au sein des tissus pavillonnaires existants, par l’ajout d’un ou deux logements supplémentaires sur des parcelles déjà bâties ou issues de divisions parcellaires.


Cette filière Bimby (le diffus dans l’existant) existe déjà mais de façon relativement marginale et non contrôlée. Les conditions sociales (aspiration des habitants pour des terrains plus petits, baisse de la taille des ménages), environnementales (volonté forte de préserver les terres naturelles et agricoles) et économiques (pénurie foncière dans les premières couronnes des agglomérations) sont aujourd’hui réunies pour que cette filière puisse être amplifiée, accompagnée et encadrée par une politique publique visant à mettre en place un modèle de croissance verte pour les tissus pavillonnaires existants :

  • une filière courte : le foncier passe de particulier à particulier, sans intermédiaire aménageur ou promoteur, sans portage foncier, pour aboutir, en sortie, aux surcoûts les plus faibles, (de transactions immobilières, frais financiers, marges d’opérateurs …)
  • une filière locale et abordable : seules les petites entreprises locales de construction de la filière diffuse ont un modèle économique leur permettant de construire ainsi ces logements à l’unité, sur de petits terrains, quasiment sur mesure : des entreprises qui sont les plus créatrices d’emplois, en même temps qu’elles produisent les m² habitables les moins chers[8],
  • une filière de renouvèlement urbain stricte, capable de produire de nouvelles maisons individuelles avec un étalement urbain strictement nul,
  • une filière démocratique et équitable : la possibilité de valoriser une partie de son jardin comme terrain à bâtir peut être offerte au plus grand nombre, mais elle ne se réalisera que sur les seules initiatives des habitants qui le souhaitent, aux moments où ils en ont besoin, et lorsque ceci sera compatible avec l’intérêt général tel qu’exprimé par le PLU local.


10 milliards d’euros annuels injectés dans l’économie courante, sans dépense publique

Tout en produisant des terrains à bâtir à prix abordables pour la construction de logements neufs, la filière Bimby permet au propriétaire actuel d’une maison individuelle de réaliser une plus-value immobilière sur la vente de son terrain, laquelle lui permettra de financer la réhabilitation énergétique de sa maison, des travaux de transformation de son habitat en vue de ses vieux jours, la construction d’une maison pour ses enfants, d’un logement locatif … ou de tout autre projet personnel.


En prenant une valeur moyenne de 50 000€ par terrain à bâtir, et en retenant l’hypothèse d’une densification pavillonnaire s’effectuant à une vitesse moyenne de 1%/an (200 000 terrains à bâtir vendus chaque année), ce sont 10 milliards d’euros de valeurs foncières qui peuvent être créées au bénéfice des ménages mais aussi, indirectement, de l’Etat et des collectivités[9], des valeurs qui pourront, dans un cadre réglementaire et fiscal adéquat, apporter une contribution significative au financement de plusieurs types de politiques publique, sur un modèle de croissance verte :

  • Lutte contre l’étalement urbain et réduction du déficit annuel de construction de logements.
  • Réhabilitation thermique du bâti existant, le plus énergivore, à l’occasion des divisons de terrain.
  • Adaptation des logements en vue des périodes de dépendance des personnes âgées.


Notes

  1. La définition et les premières expérimentations de la filière BIMBY sont issues des travaux du projet de recherche « BIMBY », sélectionné en 2009 par l’Agence Nationale de la Recherche dans le cadre de son appel à projet « Villes Durables »
  2. Un terrain issu d’une division de terrain se vendra entre 100 000 et 300 000€ en Ile-de-France, entre 30 000 et 250 000€ en province, notamment les premières couronnes des agglomérations.
  3. 75% des maisons des Yvelines sont par exemple situées à moins de 300m d’une station de bus.
  4. Sondage réalisé par l’association Promotoit en mars 2012, publiée dans le livre blanc de l’association.
  5. Lorsqu’ils sont reçus individuellement par des équipes d’architectes pour les aider à réfléchir aux possibilités d’évolution de leur parcelle, ils sont 60% à envisager la création d’un logement supplémentaire sur leur parcelle.
  6. Estimation réalisée dans le cadre des travaux du projet ANR BIMBY, dans les Yvelines et dans l’Agglomération Rouennaise.
  7. Maisons produites à l’unité par les constructeurs de maisons individuelles, maîtres d’œuvre et architectes.
  8. Les travaux de l’économiste JC Castel du CERTU démontrent qu’il y a une « déséconomie d’échelle » en matière de production de logements
  9. Via la taxe d’aménagement (pour les collectivités locales) et, surtout, la taxe sur les plus values immobilières (pour l’Etat).