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De BIMBY, le wiki
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Bonjour et bienvenue sur le wiki du projet BIMBY !


« Permettre au propriétaire d’une maison individuelle d’envisager qu’une partie de son jardin puisse servir à la construction d’un nouveau logement, que ce soit pour lui-même, pour un proche ou pour un tiers : voilà une idée simple qui, en donnant la possibilité à un grand nombre de ménages d’accéder à une offre de logements bien situés, bien desservis et abordables, sera sans doute la solution à nos problèmes de logement ! » [1]


Le projet

"BIMBY" (diminutif de "Build in My Back Yard" ou "Construire dans mon jardin") est un projet de recherche & développement open source initié en 2007 par Benoit Le Foll et David Miet. Le projet entend trouver la solution au manque de terrains à bâtir en aidant les propriétaires de maisons à accueillir de belles constructions - et de nouveaux voisins - dans leurs jardins.


Les premières opérations d'envergure du projet BIMBY, conduites par le LIV, se sont achevées avec succès fin 2018 à Périgueux (100 logements BIMBY en 30 mois) et sur le territoire de la Communauté Urbaine Creusot-Montceau (80 logements BIMBY en 24 mois). Elles ont l'une et l'autre été reconduites avec des objectifs revus à la hausse : la Communauté Urbaine Creusot-Montceau vise notamment la production de 100 logements BIMBY chaque année, soit 30% de ses objectifs de production neuve.


Le projet BIMBY entame aujourd'hui une phase de passage à l'échelle et ambitionne de produire chaque année en France 200 000 terrains à bâtir sans étalement urbain, au coeur des villes et villages de l'ensemble du territoire.


Les opérations BIMBY réalisées en France, basées sur un "service de conception à la demande", démontrent un gain d'efficacité radical en comparaison avec les approches exclusivement incitatives et réglementaires observées dans quelques villes pionnières au Canada (Vancouver et Calgary) aux USA (Los Angeles, Seattle, Portland) et en Australie (Sydney) avec la construction d'Accessory Dwelling Units, de Secondary and Back Yard Suites, d'Alley Flats et autres Granny Flats dans les jardins des maisons existantes. Los Angeles, avec plus de 4 500 ADUs autorisés en 2019, a connu une multiplication par 47 de sa production par rapport aux chiffres observés sur la période 2003 - 2016. Cette ville qui, sur le continent Nord-Américain, construit les volumes les plus importants d'ADUs, atteint aujourd'hui une vitesse de 0,7%/an mesurée au regard du parc de maisons existantes, à comparer aux 0,8%/an atteints par l'opération BIMBY menée à Périgueux dans un marché immobilier non métropolitain, dans lequel le levier financier est infiniment moindre (25 000€ pour un terrain à bâtir dans Périgueux contre 250 000$ à Los Angeles).

Axonometrie bimby paul lemeperiere.png


Le potentiel

Aussi appelé "densification pavillonnaire", "densification douce ou encore "densification par la maison individuelle", le projet BIMBY a pour objectif de rendre mobilisable l'immense réserve foncière située dans les jardins des maisons individuelles afin de "faire émerger la ville durable des tissus pavillonnaires existants" :


« Le parc français de maisons individuelles est estimé par l’INSEE à 19 millions d’unités, avec une taille moyenne de parcelle de 1 000 m2 et une taille médiane des jardins d’environ 600 m2. Dans la plupart des cas, on ne peut envisager sur ces parcelles que la construction d’un ou deux logements supplémentaires. Quelle quantité de logements le scénario BIMBY permettrait-il de produire ? Si chaque année un propriétaire sur cent décidait de réaliser une opération BIMBY, ce seraient quelques 190 000 logements qui émergeraient sans aucun étalement urbain, soit l’équivalent de la production actuelle de maisons individuelles, ou encore l’équivalent de la production annuelle de logements collectifs – production qui s’effectue, dans les deux cas, essentiellement en extension urbaine. » [2]


En 2011, une première estimation réalisée dans le cadre des travaux du projet ANR BIMBY, dans le département des Yvelines et dans l’Agglomération Rouennaise, estimait le potentiel BIMBY à 20% des maisons : un potentiel limité, essentiellement, par les règlements des Plans Locaux d'Urbanisme. Fin 2019 le potentiel BIMBY, tel qu'il est analysé et planifié lors de l'élaboration des documents d'urbanisme, peut être estimé à 50% du parc de maisons individuelles[3].


« J’ai trois bonnes nouvelles à vous annoncer. La première, c’est que les habitants sont prêts. Cela se voit par exemple dans le domaine du covoiturage, avec le phénomène "BlaBlaCar". Ce qui se passe avec le covoiturage est-il possible au sein des quartiers pavillonnaires ? Les gens peuvent-ils apprendre et décider de cohabiter avec des voisins dont la maison est issue de la division de leur propre terrain ?" » [4]


En 2012, 33% des propriétaires de maisons se disaient prêts à céder une partie de leur terrain selon un sondage IFOP réalisé pour l’association Promotoit. [5] Ils étaient 39% en 2014, toujours selon un sondage IFOP réalisé pour le site www.seloger.com.[6] Sur les 4 000 entretiens individuels BIMBY réalisés par Villes Vivantes depuis 2013, 60% des ménages envisagent un projet de construction d'un nouveau logement sur leur parcelle à court ou moyen terme[7].



Le principe

Le principe du projet consiste à organiser une densification à l’initiative des habitants, dans le cadre d’opérations orchestrées et animées par la collectivité de façon, notamment :


La réalisation d'une opération BIMBY sur un territoire d'une collectivité se fait en 2 temps :


1/ Une première étape pré-opérationnelle :


2/ Une deuxième étape opérationnelle avec la mise en place d'un "service de conception à la demande" à destination de tous les habitants du périmètre de l'opération, délivré par une équipe de professionnels capables :


Evenement bimby atelier filiere.jpg


Le modèle de développement open source

Le projet BIMBY est open source depuis son origine : il s’adresse à l’ensemble des acteurs de l’aménagement du territoire. Il sollicite les contributions de tous dans la recherche des solutions opérationnelles qui permettront la mobilisation massive des micro-fonciers situés au sein des jardins des maisons existantes.


Les premiers résultats opérationnels d'envergure

Si l'idée du BIMBY comme opération d'urbanisme pilotée par la collectivité [10] remonte aux travaux d'étudiants de Benoit Le Foll et David Miet menés de 2005 à 2007, les premières expérimentations d'opérations BIMBY "grandeur nature" n'ont été entamées qu'à l'été 2016 grâce aux travaux de R&D de type développement expérimental engagés depuis 2013 par Villes Vivantes et son département R&D, le LIV.


Le 31 décembre 2018, la ville de Périgueux et le LIV sont ainsi devenus les premiers partenaires à avoir réussit une opération BIMBY d’envergure : 100 créations de nouveaux logements dans les jardins des habitants de tous les quartiers de la ville, en 30 mois, soit une vitesse de 40 logements BIMBY/an 10 fois supérieure au rythme observé au cours des années précédentes. L’opération, récompensée par le prix "tous fiers de nos communes" de la Gazette des Communes, a été reconduite avec un nouveau objectif de 150 logements BIMBY supplémentaires en 3 ans.


Perigueux bimby constructions2.jpg
Perigueux bimby constructions.jpg


La Communauté Urbaine du Creusot-Montceau et le LIV ont formé le second équipage à réaliser une expérimentation du même type : fin 2018 également, au bout de 24 mois d’opération, 80 logements BIMBY portés par les habitants avaient abouti sur les 2 communes tests du Creusot et de Saint-Vallier. L’opération a été reconduite pour 3 ans et élargie au territoire de 9 communes, avec un objectif ambitieux de 100 logements BIMBY/an, soit 30% des objectifs de production neuve du territoire.


Le SCoT des Vosges Centrales et le LIV ont conduit la 3e expérimentations BIMBY d'envergure à l'échelle nationale avec un résultat, fin 2019, au bout de 28 mois d'opération, de 160 projets accompagnés et 80 logements BIMBY aboutis au sein des enveloppes urbaines de 31 communes du SCoT.


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Le SCoT du Grand Nevers et le LIV ont entamé la 4e expérimentation d'une opération BIMBY à grande échelle en novembre 2018.


Fin 2019, 4 prototypes d'opération BIMBY sont donc en cours d'expérimentation par la ville de Périgueux (2e phase), la Communauté Urbaine Creusot-Montceau (2e phase), le SCoT des Vosges Centrales et le SCoT du Grand Nevers. D'autres opérations sont en préparation sur l'ensemble du territoire.


Du Bimby au Bunti

Les opérations BIMBY en cours menées par les SCoT des Vosges Centrales et du Grand Nevers démontrent que les méthodes de déclenchement et d’aboutissement des projets BIMBY peuvent être transposées aux projets de transformation du patrimoine bâti existant.


Devant les résultats significatifs obtenus sur ces 2 territoires, notamment en matière de reconfiguration, de rénovation énergétique et d'adaptation à l'âge, mais aussi de résorption de la vacance, ces travaux ont conduit Denis Caraire, Paul Lempérière, Amandine Hernandez, Thomas Hanss et David Miet à formuler un nouveau projet de recherche & développement, open source lui aussi : le projet BUNTI.


Des territoires détendus aux territoires tendus

Alors que la plupart des communes situées en secteur tendus adoptaient jusqu'ici une démarche "défensive" (malgré la loi ALUR) visant à limiter les divisions parcellaires par différents outils réglementaires, des élus ont décidé de prendre à bras le corps l'avenir de leurs secteurs d'habitat individuel pour en faire un véritable outil efficace d'accueil de la population à travers la production de terrains à bâtir abordables.


Périgny puis toute la Communauté d'Agglomération de La Rochelle, Anglet, Bouloc, Annemasse ou encore Guérande font ainsi partie des territoires précurseurs ayant inscrit, dans leurs règlements d'urbanisme, des objectifs BIMBY ambitieux dans un marché immobilier tendu.


En 2019, alors que la pratique du détachement de terrains à bâtir s'intensifie dans les aires urbaines métropolitaines françaises, sous l'effet de la rareté accrue des terrains à bâtir et de la flambée des prix, plusieurs communes ont décidé de mettre en place des opérations BIMBY visant non seulement à encadrer règlementairement le processus de division parcellaire, mais aussi à accompagner les projets portés par les particuliers dans le but de les aider à concevoir une implantation logique et harmonieuse des futures constructions : préservation des éléments de végétation remarquables, gestion des accès et des vis-à-vis, intimité, qualité des relations de voisinage, insertion dans l'environnement.


La densification diffuse spontanée, souvent anarchique, est donc "transformée" en densification douce par la méthode BIMBY par des communes pionnières comme Cenac (aux portes de Bordeaux Métropole), Eybens (Grenoble Métropole) et Montberon (SICOVAL, aux portes de Toulouse Métropole).


L'ambition du projet Bimby

A l'heure où les collectivités et l'Etat cherchent un nouveau souffle à la fois dans la lutte contre l'étalement urbain (objectif du Zéro Artificialisation Nette) et la rénovation énergétique du parc bâti, les premiers succès opérationnels du BIMBY ouvrent une nouvelle étape du projet, une étape centrée sur l'invention des nouveaux métiers qui permettront de massifier les opérations BIMBY :


« Construire une deuxième maison dans un jardin relève d’un problème de conception extrêmement difficile à résoudre, bien plus ardu que celui de construire la première maison sur un terrain vierge… Des personnes vivent déjà dans ce lieu, des fenêtres s’ouvrent sur certaines façades, des terrasses ont été aménagées, des accès sont empruntés quotidiennement, des relations de voisinage se sont établies… Réhabiliter est bien plus complexe que de faire du neuf. De la même façon, transformer ce qui est déjà habité est beaucoup plus délicat et subtil et nécessite la mobilisation de compétences pointues. Accompagner 250 personnes pour faire aboutir 100 projets en 30 mois est une performance qui ne s’improvise pas, et qui ne peut pas se réaliser à partir de la configuration actuelle des métiers qui fabriquent la ville. » [11]


L'ambition du projet BIMBY est aujourd'hui de structurer une "filière BIMBY" de production du logement, de la ville et des territoires : une filière courte et locale du renouvellement urbain qui soit capable de produire chaque année de 200 000 maisons sans étalement urbain, connectées aux infrastructures existantes, en mobilisant et en faisant monter en compétence les professionnels locaux de la construction.


Filiere courte BIMBYOK.jpg


Notes

  1. Construire dans mon jardin et résoudre la crise du logement, David Miet et Benoit Le Foll, Métropolitiques.eu, 2013
  2. Construire dans mon jardin et résoudre la crise du logement, David Miet et Benoit Le Foll, Métropolitiques.eu, 2013
  3. Avec la promulgation en 2014 de la loi ALUR, qui a ordonné la suppression du COS et du minimum parcellaire, mais aussi l'obligation pour les collectivités de donner la priorité à la mobilisation du gisement foncier en intensification plutôt qu'en extension urbaine, l'ensemble des documents d'urbanisme - SRADDET, SCoT, PLU(i) - ont entamé leur révision dans le sens d'une augmentation significative des droits à bâtir dans les secteurs déjà bâtis.
  4. * Une deuxième maison dans nos jardins ? Les secrets de la démarche BIMBY révélés lors de la conférence du 12 mai 2016 en Vignoble Nantais, donnons un avenir à nos quartiers pavillonnaires, une nouvelle vie à nos centre-bourgs, une co-édition SCoT Pays du Vignoble Nantais et du LIV, juin 2016.
  5. et publié dans le livre blanc de l’association : à la question « si un particulier vous faisait une offre pour vous acheter une partie de votre terrain afin d’y faire construire sa propre maison, accepteriez-vous de réfléchir à cette offre ? », 33% des Français répondent « oui »
  6. "39 % des propriétaires de maison, dans une commune de moins de 100.000 habitants, se déclarent susceptibles de céder une partie de leur terrain pour la construction d'une nouvelle maison s'ils y trouvent un avantage financier. SeLoger.com juge une telle proportion encourageante. Elle révèle peut-être surtout la part des ménages ayant de vrais problèmes financiers, tant les Français restent attachés à leur jardin. L'efficacité de la mesure, elle, n'est pas contestée, 67 % des sondés estimant la division parcellaire efficace pour réduire le déficit de logements"
  7. cf. la thèse de doctorat de Céline Andréault : Du périurbain à l’urbain : vers la coproduction d’une ville sur mesure, L’intégration des habitants, maîtres d’ouvrage d’un projet de logement sur leur terrain dans la démarche BIMBY, novembre 2017.
  8. Jean-Charles Castel, L'impact de la densité sur les coûts, février 2011
  9. Bimby : Modeling, civic empowerment and the invention of a new profession, chapter 9 of Participatory Design Theory Using Technology and Social Media to Foster Civic Engagement, by Rémy Vigneron, Denis Caraire, David Miet, Routledge, octobre 2018.
  10. et non simplement en tant que politique incitative comme on a pu l'observer au Royaume-Uni, en Australie et en Amérique du Nord depuis les années 1970 avec les "granny flats" et autres "accessory dwelling units"
  11. Construire au fond du jardin, Dixit.net, David Miet, 2019